Ριζικές ανατροπές στις πολυκατοικίες: Τι αλλάζει για ιδιοκτήτες και διαχειριστές

Σε πλήρη αναθεώρηση του πλαισίου που διέπει τις πολυκατοικίες προχωρά το υπουργείο Δικαιοσύνης, φέρνοντας για πρώτη φορά έναν ενιαίο Κώδικα Ιδιοκτησίας.

Ύστερα από έναν αιώνα εφαρμογής του υφιστάμενου, διάσπαρτου θεσμικού πλαισίου, η κυβέρνηση επιχειρεί να απλοποιήσει τη νομοθεσία για την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, με σκοπό την απελευθέρωση και την καλύτερη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.

Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία αναμένεται να φτάσει στη Βουλή μέχρι το τέλος του 2026. Μάλιστα, άμεσα συγκροτείται ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή με πρόεδρο Αρεοπαγίτη, η οποία θα πρέπει να παραδώσει το έργο της έως τον Σεπτέμβριο.

Με τις νέες ρυθμίσεις εκτιμάται ότι θα «ξεμπλοκάρουν» χιλιάδες διαμερίσματα που παραμένουν εγκλωβισμένα λόγω δικαστικών διαμαχών μεταξύ συνιδιοκτητών, ενώ μπαίνουν σαφείς κανόνες σε «καυτά» ζητήματα όπως το Airbnb, τα κοινόχρηστα και οι ενεργειακές αναβαθμίσεις.

Οι 13 μεγάλες αλλαγές που έρχονται

Οι βασικοί άξονες του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας συνοψίζονται στα εξής σημεία:

1. Εύκολη τροποποίηση κανονισμών: Απλοποιούνται οι διαδικασίες για την αλλαγή των παρωχημένων κανονισμών πολυκατοικίας, ώστε να ανταποκρίνονται στις σύγχρονες ανάγκες.

2. Εξωδικαστική επίλυση διαφορών: Ενισχύονται οι μηχανισμοί για ταχύτερη διευθέτηση των προστριβών ανάμεσα στους ιδιοκτήτες, με στόχο την αποσυμφόρηση των δικαστηρίων.

3. Κανόνες για το Airbnb: Θεσπίζεται συγκεκριμένο πλαίσιο για τη διαχείριση των ζητημάτων που προκύπτουν από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις πολυκατοικίες.

4. Τακτοποίηση προσυμφώνων στο Κτηματολόγιο: Επικαιροποιούνται οι ρυθμίσεις για τη σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, επιτρέποντας σε διαμερίσματα που έχουν αγοραστεί με προσύμφωνο να δηλωθούν στο Κτηματολόγιο και να μεταβιβαστούν νόμιμα.

5. Αξιοποίηση του «δικαιώματος υψούν»: Δίνεται λύση για τα αδιάθετα ποσοστά και το δικαίωμα υψούν (δικαίωμα επέκτασης καθ’ ύψος), είτε με ανακατανομή τους μεταξύ των συνιδιοκτητών είτε με απόδοση στους οικοπεδούχους.

6. Κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων: Παρέχεται η δυνατότητα να χωρίζονται ή να ενώνονται μεγάλα διαμερίσματα για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος στις πόλεις, ακόμη κι αν υπάρχει αντίθετη πρόβλεψη στον Κανονισμό της πολυκατοικίας.

7. Διαφάνεια για τους αγοραστές: Κάθε υποψήφιος αγοραστής ακινήτου θα έχει πλέον τη δυνατότητα να έχει πλήρη πρόσβαση και να ελέγχει τον Κανονισμό της πολυκατοικίας πριν την αγορά.

8. Νέος ρόλος για τον διαχειριστή: Αναμορφώνονται τα καθήκοντα του διαχειριστή και αλλάζει το σύστημα είσπραξης των κοινοχρήστων, ώστε να περιοριστούν οι οφειλές και να επιταχυνθούν οι διαδικασίες.

9. Υποχρεωτικό αποθεματικό και ασφάλιση: Θεσμοθετείται η δημιουργία αποθεματικού και η ασφάλιση του κτιρίου, για την άμεση αντιμετώπιση έκτακτων περιστατικών και ζημιών.

10. Μείωση πλειοψηφίας για επισκευές: Μειώνονται τα απαιτούμενα ποσοστά ψήφων των ιδιοκτητών για τη λήψη αποφάσεων που αφορούν αναγκαίες εργασίες συντήρησης και επισκευών.

11. Πράσινη μετάβαση χωρίς «μπλόκα»: Διευκολύνεται η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις στέγες, αντλιών θερμότητας και σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων στους κοινόχρηστους χώρους, ξεπερνώντας τυχόν αρνήσεις ή διαφωνίες μεμονωμένων ιδιοκτητών.

12. Διευκόλυνση ενεργειακών αναβαθμίσεων: Μειώνονται τα απαραίτητα ποσοστά για τη λήψη αποφάσεων που σχετίζονται με την ενεργειακή θωράκιση των κτιρίων.

13. Σύνδεση με το Κληρονομικό Δίκαιο: Οι διατάξεις για τη συνιδιοκτησία εναρμονίζονται πλήρως με τις πρόσφατες αλλαγές που έγιναν στο κληρονομικό δίκαιο.